Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками. Если разговор идет о продаже дома с земельным участком, то риски увеличиваются, так как в таком случае оформляются два отдельных договора. Соответственно, чтобы оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком было законным, необходимо подготовить различный пакет документации.

Определяемся со способом продажи

Существует два способа, как продать земельный участок с домом. Один из них – наем риелтора. Такой вариант оправдан в тех случаях, когда необходимо, чтобы продажа или покупка была совершена в короткие сроки. Риелтор – это профессионал в вопросах недвижимости, который осведомлен во всех этапах проведения сделки, и также информирован о текущем состоянии рынка в целом.

Соответственно, сделка будет носить безопасный характер, что может быть актуально для людей, которые боятся столкнуться с мошенниками или сомневаются в выгодности операции. Но за услуги придется доплатить определенный процент от цены недвижимости.

Другой вариант – это заняться продажей или покупкой самостоятельно. Это более длительный вариант, который потребует от вас разобраться в предмете вопроса. Людям без юридического образования может показаться, что это очень сложный и трудоемкий процесс. Но на самом деле нет ничего сложного, если выполнять поэтапный план порядка продажи.

Опытный риэлтор поможет быстро и выгодно продать или купить дом с земельным участком

Сбор документов на недвижимость

Первым шагом для оформления купли-продажи дома с земельным участком рекомендуем начать с процесса сбора документов. Это оправдано потому, что сбор может потребовать длительное время. А для проведения сделки необходимо будет иметь на руках полный комплект документации. Необходимо разделять продажу дома и земельного участка.

Для дома понадобится заказать в Бюро технической инвентаризации (БТИ) технической паспорт, а также поэтажный план строения. Порядок действий:

1. Обратится в БТИ и написать заявление на выдачу требуемых документов.
2. Специалисты рассматривают заявку и назначают инженера, который посетит объест недвижимости и составит поэтажный план.
3. На основании этой справки следует повторно направиться в бюро и заказать технический паспорт.

Для земельного участка потребуются другие документы и обращаться нужно будет в другие государственные структуры:

1. Написать заявление следует Росреестре, подтвердив свое намерение продать имеющуюся собственность.
2. Будет также назначен инженер, который посетит участок и составит межевой план.
3. Затем следует передать полученную справку в Росреестр с целью получения кадастрового паспорта. Организация рассмотрит заявку в течение 30 дней.

Значительно облегчат себе жизнь те продавцы, у которых имеются перечисленная документация. Если же права собственности не зарегистрированы в Росреестре ввиду того, что структура была создана после получения прав, то следует оформить собственность согласно регламенту. Так как для продажи необходимо будет иметь на руках свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Важно! Заблаговременно подготовить всю необходимую документацию отдельно на дом и на участок

Оценка

Далее необходимо назначить цену. Здесь также есть несколько вариантов. Один из которых – это обратится к профессионалу. Есть возможность заказать услуги оценщика. Это независимый эксперт, который сможет назначить точную цену на дом и земельный участок, а также дать рекомендации о том, как совершить сделку выгодно.

Помимо этого, у продавца будет официальная справка со стоимостью недвижимости, которую можно предъявить покупателю. Таким образом, можно обезопасить себя от тех моментов, что объекты будут реализованы по заниженной или завышенной цене.

Второй вариант, конечно же, заняться оценкой самостоятельно. Это трудоемкий процесс, который потребует большого анализа и учета ряда факторов, формирующих стоимость недвижимости. При открытом доступе в интернет можно найти аналогичные предложения и спрогнозировать ориентировочную стоимость, исходя из присутствующих на данном этапе градаций цен. На формирование ценника влияют:

• покупательская способность в регионе и текущая ситуация спроса-предложения;
• наличие коммуникаций на участке;
• местоположение и удаленность от районного центра;
• состояние строения;
• этажность;
• возраст дома;
• инфраструктура;
• дорожное покрытие и транспортная развязка;
• экологичность, наличие заповедников или культурно значимых мест;

Немаловажную роль в оценке играет перспектива объекта. К примеру, значительно может снизить цену планируемая постройка заводов или экологически небезопасных сооружений, которые способны загрязнить природу.

С другой стороны – проект по возведению инфраструктуры или постройка трассы, моста смогут, наоборот, благоприятно отразиться на стоимости. Поэтому важно понимать не только текущую ситуацию и рассматривать перспективы таких инвестиций.

На стоимость дома с участком влияет множество факторов

Поиск покупателя

На рынке, как известно, два главных действующих лица. Прежде чем решать вопрос о том, как оформить продажу дома с земельным участком, необходимо будет определиться с тем, кто ее, собственно, согласится покупать. Самый действенный метод – это разместить предложение на специализированный интернет-сайтах.

Возможно, не все еще пользуются или доверяют интернету, особенно, более старшее поколение. Поэтому дополнительно понадобиться использовать классический вариант с расклейкой объявлений по близлежащей территории. Не стоит исключать и магию «сарафанного радио». Поэтому при каждом удобном случае напоминайте своим родственникам и знакомым о намерении продать дом.

Последним вариантом остается объявление на самой недвижимость. Причем более эффективным способом будет заказ баннера у рекламного агентства, нежели простая неброская надпись на листе формата А4.

Переговоры

Звонки могут начаться уже на следующий день. При этом звонить смогут необязательно потенциальные покупатели. Возможно, будут обращаться риэлторы, оценщики, которые занимаются анализом рынка. Также начнут поступать предложения с вариантами передать процесс профессионалам, которые, таким образом, нарабатывают клиентскую базу.

Покупатели также занимаются поискам наиболее приемлемого варианта, проверяя те или иные предложения. Поэтому покупателя можно считать потенциальным, если назначить встречу на просмотр.

Для этого потребуется сначала подготовить участок. Стоит освободить объект от ненужного хлама, провести уборку, подготовив объект к продаже. Процесс переговоров необходимо проводить в дружелюбной и ненавязчивой манере, чтобы не сложилось впечатление, что продавец всеми силами пытается избавиться от неликвидной недвижимости.

В первую очередь стоит акцентировать внимание на всех преимуществах, которые имеются. Подчеркнуть достоинства дома, упомянуть о доброжелательных соседях и о живописном тихом и спокойном районе. А также не стоит скрывать и недостатки, которые должны быть с лихвой перекрыты достоинствами.

Поиск покупателя и проведение первых переговоров — важный этап при продаже недвижимости

Предварительный договор

Если с покупателем достигнуто понимание насчет продажи недвижимости, то понадобится составить предварительный договор. Такой документ создается в произвольной форме, т.е не существует какого-либо государственного образца. Необходимо отразить информацию о том, что такая сделка возможна между ее участниками. Поэтому следует указать:

1. ФИО, паспортные и контактные данные участников сделки.
2. Любые существенные факторы, которые одна из сторон желает внести в договор.
3. Условия договора, информация о цене недвижимости.
4. Сроки передачи денег.

Такой договор не будет являться обязательным для выполнения. Он лишь гарант того, что люди подтверждают свое желание в будущем осуществить куплю-продажу.

Перечень документов для оформления сделки

После того как достигнуто соглашения между сторонами, подписан предварительный документ следует начинать новый этап. И опять же для тех, кто не знает, как продать земельный участок с домом, стоит обратить внимание, что самым важным мероприятием является сбор необходимой документации. В зависимости от условий может потребоваться различный комплект. Мы приведем весь перечень документов:

1. Паспорта сторон.
2. Согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в момент брака.
3. Нотариально заверенная доверенность, если за место продавца выступает третье лицо.
4. Кадастровый паспорт земельного участка.
5. Технический паспорт здания.
6. Межевой план.
7. План строения.
8. Свидетельство о праве собственность.
9. Основание собственности в виде договора-купли продажи, отчуждения и иные правоустанавливающие документы.
10. Согласие попечительского совета, если один из собственников несовершеннолетний ребенок.
11. Справки из налоговой об отсутствии долга.
12. Справки об отсутствии долгов по коммунальным выплатам.
13. Выписка домой книги.
14. Справка из Росреестра.
15. Документ на отсутствие обременения на недвижимость.
16. Предварительное соглашение участников.

В разных ситуациях может понадобиться разный перечень документов

Сделка

Как происходит процесс уже подробно описано, теперь стоит уточнить информацию о том, где оформить куплю-продажу дома. Здесь также есть несколько вариантов на усмотрение заинтересованных лиц. Четкой позиции со стороны законодательства о том, как должна осуществляться процедура не предусмотрено. Поэтому есть три возможных варианта:

1. Заверение сделки у нотариуса.
2. Проведение операции при помощи юриста.
3. Оформления самостоятельно без юридической помощи.

Договор заполняется в трех экземплярах. Один — для продавца, второй — для покупателя, третий направляется в Росреестр.

Документ должен отражать информацию следующего характера:

• название документа;
• информация о сторонах сделки;
• информация об объектах;
• финансовая сторона вопроса, отдельно стоимость дома и земельного участка + общая цена;
• дата, время и место сделки;
• прочие условия.

Также важно, чтобы в документах прописывалась фраза о том, что производится передача земли, находящейся непосредственно под зданием.

Акт приема-передачи

На свое усмотрение можно составить такой акт. Он не является обязательным условием, поэтому может быть оформлен в произвольной форме. В нем указывается дата и место, где производится передача, а также предоставляется информация по объекту.

Подписания договора — завершающий этап сделки купли-продажи

Регистрация права собственности и процесс оформления

Остается самая важная процедура в передаче денег и переходе права собственности. Необходимо, чтобы продавец и покупатель направились в отделение Росреестра со всеми требуемыми документами и подписанными договорами. На месте составляется заявление, а документация передается специалисту.

Стороны пописывают документы, которые предоставляет государственный служащий, после чего можно осуществлять передачу денег.

В случае наличного расчета необходимо будет создать расписку передачи и получения, а также пригласить несколько свидетелей.

Также есть вариант с использованием банковской ячейке. Это более надежный и безопасный метод. Кроме того, банковская компания сможет проверить все купюры на предмет фальшивок. Затем покупатель дожидается, когда Росреестр подготовит документы на недвижимость. Этот процесс занимает до месяца.

В заключении хотелось бы отметить, что продажа дома осуществляется только с одновременной продажей земли, на которой расположен объект. Если опустить это условие, что суд вправе наложить арест на недвижимость, что приведет к таким последствиям, как невозможность совершать регистрационные действия.

Особенность такой сделки от реализации обычно квартиры в том, что необходимо учитывать два объекта недвижимости. Что увеличивает количество документов и немного осложняет операцию. Если дом продается без земли, то по решению суда будет необходимо оформить еще один договор, по которому продавец передаст и землю. Таким образом, в собственность должно перейти не только здание, но и земельный участок.

Исключением может выступать только условие, по которому земля официально вышла из оборота, что подтверждается соответствующими справками. А также в условиях того, что по веским причинам продавец не может передать участок земли.