Порядок самостоятельной продажи квартиры, как оформить сделку

Всякая сделка с недвижимостью подразумевает от продавца серьёзной предварительной подготовки. Порядок продажи квартиры в самом простом варианте предполагает оформление необходимой документации, подготовки квартиры, поиск покупателя и осуществление сделки купли-продажи. Заранее определите, какую часть вы сможете сделать сами, а где большую выгоду принесёт участие профессионала. Чтобы понять, как оформить продажу квартиры, самостоятельно продумайте все аспекты будущей сделки. Будьте готовы к тому, что потребуются не только внимание и время, но и денежные затраты.

Подготовка документов

Есть перечень документов, необходимых для продажи, без них провести сделку нельзя. Нехватка любого из них отрицательно скажется на стоимости квартиры и сроках продажи. Пошаговая инструкция для каждого вида документа, содержащая альтернативные пути, поможет контролировать, как происходит процесс их получения.

Основные документы на квартиру

Поскольку законодательство меняется достаточно часто, правоустанавливающие документы, полученные в разное время, выглядят по-разному.

До 15.07.2016 г. права на собственность подтверждались свидетельством. Затем – до наступления 2017 г. – справкой из ЕГРП. Сейчас это выписка из ЕГРН.

Правоподтверждающий документ удостоверяет то, что право на собственность появилось законным путём.

Наиболее часто встречающиеся доверительные договоры:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор передачи в собственность.

Не менее распространены случаи передачи квартиры по наследству, подтверждаемое зарегистрированным нотариальным свидетельством. Покупатели больше всего не любят договор ренты. Ещё реже встречаются паевые или долевые договоры.

Первый шаг — подготовка документов на квартиру

Если предыдущие договоры оспаривались, к пакету документов прикладывается решение суда или соглашение о расторжении предыдущего договора, по которому недвижимость вернулась вам в собственность без судебного разбирательства.

Все вышеперечисленные документы должны быть официально зарегистрированы и подтверждены, уполномоченными органами.

Другие документы, характеризующие квартиру и собственника

Для подтверждения личности продавца обычно предъявляется паспорт. Если среди собственников квартиры есть дети, которым нет 14 лет — требуется свидетельство о рождении. Заранее запросите органы опеки и попечительства о согласии на проведение такой сделки.

Покупатель вправе удостовериться в психическом и физическом здоровье всех собственников квартиры. Попросить представить документ, подтверждающий отсутствие психических расстройств и наркозависимости. Может потребоваться подробная выписка из домовой книги, в которой есть информация о прежних владельцах жилья. Нотариально заверяется согласие второго супруга на продажу совместной собственности.

Документы, характеризующие квартиру:

• кадастровый паспорт, где присутствует информация о перепланировках;
• поэтажный план и экспликация;
• выписка из ЕГРН об отсутствии ареста;
• справка об наличие или отсутствие задолженности по коммуналке.

Пакет документов готовится заранее. Отсутствие любой необходимой справки или договора способно привести к срыву сделки или существенному снижению цены квартиры. Если какие-то документы утрачены или отсутствуют необходимо заказать дубликаты. Срок их получения может затянуться на месяц и более.

Некоторые документы имеют непродолжительный срок действия, например, всего 7 дней с момента выдачи действительна выписка из домовой книги. Она подтверждает, что все жильцы продаваемой квартиры выписаны из нее – это лучше делать на завершающем этапе.

Отсутствие долгов по коммунальным платежам также лучше подтверждать непосредственно перед сделкой.

После осмотра квартиры, с будущими собственниками заключается предварительный договор

Предварительные договорённости

Не так много граждан имеют в распоряжении достаточную для покупки квартиры сумму. Большинству требуется кредитный взнос, составляющий определённую часть стоимости квартиры. В данном случае продавец вынужден смириться с некоторыми рисками, например если:

• банк не одобрил покупателю кредит;
• банк неплатёжеспособен.

Как правило, все эти риски описываются в предварительном договоре и продавец может потерять только время. Но в некоторых случаях, в договоре могут прописываться доверительные условия между сторонами, которые будут работать в сторону покупателя.

Если первый вариант всего лишь отнимет у вас время, то второй грозит более печальными последствиями. Если банк разорился тогда, когда право собственности уже принадлежало покупателю, вернуть его можно только судебным решением.

Уже в процессе первых переговоров с покупателем о том, как провести сделку купли-продажи выясняется, какие нюансы способны повлиять на стоимость и порядок проведения сделки. Продавцу и покупателю предстоит совместно, шаг за шагом проанализировать все неудобные моменты, достичь общего мнения и описать его в предварительном договоре.

Составление предварительного договора

Предварительный договор продавец и покупатель заключают, когда все вопросы уже урегулированы на словах. Он является подробным проектом основного договора, описывает все участвующие документы и порядок сделки. Предварительный договор может быть зарегистрирован в Росреестре, если есть необходимость наложить обременение в пользу Покупателя. Это требуется, когда велик размер задатка или сделка растянута во времени (от 2-х месяцев).

Предварительный договор содержит информацию об основных договорённостях между покупателем и продавцом, описывает весь процесс продажи квартиры поэтапно. В качестве приложения к нему обычно фигурирует расписка продавца о получении задатка. Необходимо уже в предварительном договоре упомянуть все нюансы будущей сделки, а именно:

1. Стоимость продаваемой квартиры.
2. Порядок оплаты. В некоторых случаях продавец вправе получить деньги только после регистрации покупателем права на собственность. Такие сделки очень рискованны для продающей стороны.
3. Необходимость задатка или аванса и его размер.
4. Перечень документов для Росреестра или для нотариуса, срок их передачи.
5. Дату окончательного переезда.
6. Размер штрафа за нарушенные условия предварительного договора.

Внесение задатка или аванса также стоит оформить документально

Задаток или аванс

Если условия предварительного договора не были соблюдены по вине продавца, задаток должен быть возвращён покупателю в двойном размере. Поэтому для продавца предпочтительнее получение аванса. В случае срыва сделки его просто возвращают покупателю в полном объёме.

Задаток не следует брать, если:

• нет уверенности, что вы приняли окончательное решение о продаже квартиры;
• не все документы готовы и есть риск не уложиться к сроку, обозначенному предварительным договором.

Подтверждением того, что вы отослали покупателю приглашение к участию в заключении договора, будет телеграмма с уведомлением о вручении.

Проведение сделки купли-продажи и получение денег

Некоторые сделки с недвижимостью удостоверяются нотариусом в обязательном порядке. Этим следует озаботиться тем собственникам, чья квартира:

• разделена на доли;
• принадлежит несовершеннолетним или ограниченно дееспособным людям;
• делится при разводе, как совместно нажитая;
• находится в собственности по соглашению ренты, пожизненного содержания с иждивением.

Во всех прочих случаях процедура нотариального удостоверения не требуется. Но большинство покупателей склоняются к тому, что сопровождение нотариуса необходимо, чтобы свести юридические риски к минимуму.

Важно сразу договориться, кто оплачивает услуги, ведь величина госпошлины за нотариальное удостоверение отчуждения недвижимости может достигать 20000 рублей.

Основной договор

Целью всех перечисленных подготовительных мероприятий для вас, как для продавца будет заключение сделки с наибольшей стоимостью, а для покупателя – получение законного права на квартиру. Пройдя пошагово все этапы, в финале сделки вы получаете деньги, а покупатель – документы о праве собственности. Основанием для этого служит договор, который по нынешним правилам можно заключать даже в простой письменной форме.

Перечислим его основные пункты:

1. Название, место заключения и дата составления.
2. Фамилия, имя, отчество, дата, место рождения, место проживания всех участников.
3. Реквизиты паспортов и свидетельств о рождении всех граждан, упоминаемых в документе.
4. Указываются данные из кадастрового паспорта, позволяющие идентифицировать данный жилой объект: наименование (квартира), назначение (жилое), адрес, этаж, общая площадь.
5. Описывается суть договора – продажа квартиры.
6. Цена.
7. Документ, подтверждающий право собственности продавца.
8. При продаже квартиры с целью покупки другой, перечисляются члены семьи продавца, которые на момент сделки остаются прописанными в квартире. Указывается срок, в который они обязуются выписаться.

Заключение договора — важный этап в сделке купли-продажи квартиры

Перечисленные моменты обязательно должны присутствовать, они являются обязательными. Кроме них договор содержит дополнительные сведения:

1. Условия оплаты: безналичный или наличный расчет, время, место и способ передачи денег, возможность отсрочки выплаты или платёж в несколько этапов.
2. Дата и условия фактической передачи жилья, порядок подписания акта приёма-передачи.
3. Характеризует продавцов и покупателей как дееспособных граждан, подтверждает отсутствие лиц, пострадавших при сделке вследствие нарушения их прав.
4. Подтверждается что квартира не находится под обременением или арестом.
5. Указывается срок предоставления документов для регистрации перехода права в Росреестре.
6. Все прочие условия.
7. Указывается количество копий договора.

Регистрация прав в Росреестре

В данный момент, при совершении сделки, регистрируется не договор, а переход права собственности. Передать документы можно:

• электронными документами на сайте Росреестра;
• заказным письмом с уведомлением;
• лично, явившись в МФЦ или ближайший офис Росреестра.

Последний вариант наиболее предпочтительный, поскольку документы будет принимать специалист, который сразу отметит недостатки, например, укажет на отсутствие каких-либо ксерокопий. Это даёт вам возможность быстро исправить ошибки. Обязательные документы для регистрации права:

• заявление на регистрационное действие;
• документы на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• квитанция (копия), подтверждающая уплату пошлины;
• договор купли-продажи минимум в 3-х экземплярах;
• акт приёма-передачи помещения, который подписали обе стороны.

Кроме основных, все дополнительные документы, которые нужны для подтверждения юридической чистоты сделки, описанные выше, прилагаются в виде копий.

В ответ не позднее чем через девять дней с момента обращения в МФЦ, семи дней от даты получения почтового отправления Росреестром или через сутки после обращения через электронную почту вы получите выписку из ЕГРН, где будет отражено новое состояние ваших прав на недвижимость.

После регистрации прав, покупатель становиться собственником

Наиболее эффективный способ контроля процесса продажи квартиры

С самого начала не надейтесь на свою память. Заведите специальный блокнот, составьте план, продумайте пошагово последовательность действий. В данном случае контролировать и координировать придётся сразу несколько сторон:

• себя как продавца, особенно сроки и места встреч, перечень и время получения документов;
• покупателей, не забывая записывать реквизиты даже тех, которые кажутся безнадёжными;
• особенности сделки для каждого заинтересованного покупателя;
• государственные органы, особенно сроки получения корреспонденции от них, время работы.

Условия сделок имеют значительные отличия. Предусмотреть большинство оплошностей можно, если иметь перед глазами подробную инструкцию, составленную для самого себя, в которой отражаются все пошаговые действия по продаже квартиры.